RBK, ESG в девелопменте: почему экологичность выгодна всем?
Несмотря на серьезные вызовы, с которыми столкнулась страна, «зеленая» повестка продолжает быть актуальной. На сессии в рамках форума РБК «Недвижимость — в поисках путей развития» эксперты обсудили проблему ESG в девелопменте. Аббревиатура ESG расшифровывается как «экология, социальная политика и корпоративное управление». Данный подход предполагает ответственное отношение к окружающей среде (E — environment), высокую социальную ответственность (S — social), должное качество корпоративного управления (G — governance). «Зеленая» повестка продолжает быть привлекательной и перспективной, во многом потому что она связана не с излишествами, а с рационализацией ресурсов и возможностей.
Модератором дискуссии выступила ведущая РБК ТВ Элина Тихонова, а в самом разговоре приняли участие ведущие эксперты индустрии: директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» компании «ДОМ.РФ» Марина Слуцкая, директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Мария Синичич, президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов, директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development Александра Болилая, директор по закупкам и логистике ЦЕМРОС Денис Назаров, директор службы по развитию продукта Группы «Эталон» Денис Смирнов.
ESG — это целый комплекс вопросов, и каждый из них требует отдельного внимания. Первое — стандарты. Их разработкой, в том числе для многоквартирных домов, занимается сейчас ДОМ.РФ совместно с Минстроем.
Внедрение «зеленых» стандартов должно стать основой для финансового стимулирования и развития «зеленого» строительства, стимулом для достижения экологичности стройотрасли и повышения энергоэффективности жилых зданий. С осени прошлого года в стране действует национальный «Зеленый» стандарт, причем одним из важнейших в нем стал вопрос энергоэффективности. «В прошлом году мы разработали нормативы по этому параметру для многоквартирных домов, сейчас делаем то же самое для индивидуального жилищного строительства», — рассказала Марина Слуцкая из ДОМ.РФ.
Важный аспект, связанный с «зеленой» повесткой, — цифровизация: «Мы стремимся оцифровать максимум показателей, которые бы говорили, что здание „зеленое“. Важно, чтобы каждый покупатель мог увидеть все максимально детально», — уверена Марина Слуцкая.
Также эксперт затронула тему популяризации эко-составляющей на разных уровнях: «Мы вручаем премию „Самый зеленый дом“. Мало кто сейчас знает, что такое энергоэффективность, что такое „зеленые“ здания. Мы сделали образовательный проект по „зеленым“ технологиям вместе с ВШЭ», — рассказала Слуцкая. По ее мнению, осведомленность среди жителей России слабая, но есть прогресс. Этому способствуют, например, таблички с указанием энергоэффективности, которые сейчас стали появляться на некоторых новых зданиях. Однако главным стимулом для образования в сфере экологии будет все же экономика: «У нас коммунальные платежи очень низкие. Экономия по мере роста стоимости коммуналки будет играть все большую роль. Например, со следующего года в Москве рост платежей составит 11%. Втянуться в „зеленую“ повестку придется», — уверена Слуцкая.
Впрочем, не менее принципиальна здесь и человекоцентричность. «Поэтому, например, в нашем „Зеленом стандарте“ мы во вторую его версию включили пункт про площадки для собак. Стандарт должен вобрать интересы человека. XXI век — эпоха впечатлений, ощущений, восприятия», — отметила она.
Вопрос комфортной жизни в городе не только для людей, но и для их питомцев стал отдельной частью круглого стола. По инициативе Общественного совета при Минстрое России в 2024 году появится первый ГОСТ игровых и дрессировочных площадок для собак.
Сегодня, как полагает Денис Смирнов из Группы «Эталон», в городах практически отсутствуют условия, необходимые для удобства жизни с собаками. Тем не менее «собачья» инфраструктура в течение пяти лет станет гигиеническим фактором в новых ЖК, таким же обязательным, как детская и спортивная составляющие: «Очень важно формировать места для выгула — не огороженные территории, а прогулочные маршруты, по аналогии с велодорожками, которые соединяют территорию ЖК и ближайший парк или место, комфортное для прогулки. Чтобы соответствовать запросам значительного числа наших покупателей, мы включили в нашу стратегию разработку стандарта дог-френдли среды, — отметил Денис Смирнов. — Собака-компаньон формирует особый образ жизни, который трансформирует очень многие повседневные бытовые сценарии, и мы должны это учитывать, чтобы создавать действительно востребованный и конкурентный продукт».
В свою очередь, Мария Синичич из Минстроя отметила важность средового подхода при реализации проектов, заявленных в рамках комплексного развития территорий (КРТ), а также напомнила, что данная программа — не только предполагает девелопмент, но и демолишн, то есть утилизацию, что в рамках вопроса экологичности особенно важно, учитывая, каково влияние строительной индустрии на среду.
Но главным образом Мария Синичич говорила о governance — качестве корпоративного управления, благодаря которому возможно формирование нового понимания среды за счет прозрачности отношений всех участников процесса: «В договоре о КРТ прописываются все обязательства государства перед застройщиком и застройщика перед государством и населением. КРТ — это во многом благоустройство городов. Мы формируем новые связи и понимание среды у тех представителей ведомств и тех отраслей, которые раньше этим не занимались», — рассказала Мария Синичич.
Реализация и материализация экопроектов — задача девелоперов. О том, как работать с «зеленой» повесткой, рассказал Алексей Панфилов из «Гарант-Инвеста». Его компания стала первым в стране эмитентом «зеленых» облигаций в недвижимости.
«Зеленые» облигации имеют целевое назначение: на средства от них финансируются проекты, связанные с экологичными решениями. Отечественный сектор ESG-облигаций активно развивается уже четыре года. Появилась национальная система «зеленого» финансирования, регуляторная база, регламентирующая порядок эмиссии ценных бумаг, а также национальный стандарт по «зеленому» финансированию.
Как отметил Алексей Панфилов, «зеленые» бонды выпускают самые ответственные эмитенты — в мире нет дефолтов по таким бумагам: «Это ответственное финансирование с высоким уровнем отчетности и прозрачности», — подчеркнул эксперт.
Алексей Панфилов отметил, что экологическая составляющая в его проектах очень четко завязана на экономику: «У нас построено 18 ТЦ в Москве. Любой ТЦ потребляет огромное количество ресурсов по сравнению с жилым домом. У нас 37 миллионов посетителей в год. Это, конечно, максимальные инвестиции в инженерные системы. Даже кровли ТЦ напоминают о промпредприятиях. Сейчас мы переходим на „зеленые“ кровли: в строящемся в районе Очаково-Матвеевское ТЦ WESTMALL на крыше будет беговая дорожка и зеленые зоны. Во всех ТЦ мы поставили зарядки для электромобилей, при этом чем новее ТЦ, тем больше зарядок уже на этапе проектирования», — рассказал Панфилов.
В свою очередь, Александра Болилая из компании «Легенда» рассказала об опыте размещения «зеленых» облигаций под жилые проекты с высоким показателем энергоэффективности: «Чтобы соответствовать 80 критериям для «зеленых» облигаций, составленным ДОМ.РФ, надо действительно следовать принципам ESG — формально к этому отнестись невозможно», — отметила Болилая.
Однако в случае жилья, по ее словам, потребитель сегодня все же делает выбор в пользу экологичности, особенно поняв на практике, что это такое: «У нас 50 процентов покупателей — те, кто уже купил что-то у нас, и приходят за второй или третьей квартирой. Когда ты построил классный дом, тебя выбирают снова и снова. Потому, например, что энергоэффективность — это когда тепло зимой и прохладно летом. Потому что экологичность — это жизненный комфорт», — уверена Александра Болилая.
Представляющий одного из крупнейших производителей цемента в стране — компанию ЦЕМРОС — Денис Назаров объяснил аудитории экологичность производства цемента: «Наша отрасль — один из чемпионов по вовлечению вторичных отходов. Шлаки, огарки, золы — миллионы тонн благодаря нам попадают не в отвалы, а в переработку. Это наш вклад в экологию».
По его словам, главный вызов, с которым столкнулась в последние годы отрасль, — отсутствие долгосрочного планирования в строительной индустрии. При этом, как подчеркнул эксперт, серьезный фактор ESG повестки — социальный: «Наши заводы расположены в массе своей в небольших городах и поселках, поэтому вопрос удержания персонала — вопрос выживания бизнеса. Мы делаем малые города местом, где хочется остаться. Это основной аспект устойчивого развития компании», — рассказал Денис Назаров.
Как резюмировали эксперты в финале дискуссии, для того, чтобы сделать принципы ESG основополагающими в индустрии, необходим ряд мер со стороны государства: появление «зеленой» ипотеки, формирование базы производителей и девелоперов, которые соответствуют заданным критериям, долгосрочное планирование (что в условиях реализации масштабного КРТ, в принципе, вполне достижимо). Но самое важное — дать понять государству со всеми его ведомствами, что, например, снижение выбросов CO2 нужно прежде всего именно ему — самому государству, причем по очень многим причинам.